El sector inmobiliario comercial se enfrenta a la tormenta perfecta: la desaparición de los edificios de oficinas del centro

Escrito por Tom Czitron a través de The Epoch Times,

A mediados de la década de 1970, yo era un estudiante de negocios y economía con dificultades. Pagué mi matrícula y gastos personales con trabajos de verano y de medio tiempo físicamente exigentes y algunas deudas estudiantiles.

Soñaba con trabajar algún día en la versión canadiense de Wall Street, que estaba ubicada en Toronto en la esquina de las calles King y Bay. Ese sueño se hizo realidad en la primavera de 1980 cuando Dominion Bond Rating Service me contrató como analista junior. Cuatro de los cinco grandes bancos canadienses ocuparon las esquinas de King y Bay en sus impresionantes rascacielos. A una cuadra de distancia estaban las torres doradas de la institución financiera más grande de Canadá, el Royal Bank of Canada. Un libro publicado en 1982 se llamó “Torres de oro, pies de barro”, una referencia al hecho de que las dos torres RBC tienen literalmente una fina capa de oro. cubriendo sus ventanas.

Ubicar a los bancos y corredores tan cerca uno del otro tenía sentido en ese momento. No había internet, ni correo electrónico, ni teléfonos celulares, ni videoconferencias. Ni siquiera había hojas de cálculo disponibles a principios de la década de 1980. Cuando los banqueros y los corredores se reunían para discutir una nueva emisión de acciones o bonos, los ejecutivos relevantes se reunían en una de sus salas de juntas. En aquellos días, casi no había patios de comidas. Los plebeyos como yo empacaríamos un sándwich y algo de fruta y trabajaríamos durante el almuerzo. Cada dos viernes, mi jefe nos llevaba a un restaurante deliciosamente hortera llamado Ed’s Warehouse y pedíamos el único artículo del menú: rosbif con guisantes congelados y puré de papa aguado. Los peces gordos almorzaban en restaurantes pretenciosos y clubes privados de hombres.

A las 6:00 p. m., toda el área cerró, a excepción de unos pocos banqueros de inversión que queman el aceite de medianoche para redactar acuerdos. A medida que crecían Bay Street y Toronto, más personas acudían en masa al distrito financiero. Se abrieron patios de comidas, bares y pubs. La gente empezó a quedarse en la zona después del trabajo para cenar y tomar algo. Eventualmente, se construyeron condominios grotescos cerca para albergar a aquellos que no querían viajar, no tenían hijos o no ganaban lo suficiente para pagar una casa unifamiliar.

Avance rápido hasta 2023. Tres años después del inicio de los cierres, muchas oficinas permanecen medio vacías. Las multitudes anteriores a 2020 que comieron y compraron en el área subterránea debajo de las torres son mucho más pequeñas. De hecho, antes de los cierres, el metro estaba abarrotado hasta el punto de ser la peor pesadilla para un introvertido. Los cambios en el distrito financiero de Toronto reflejan la historia de la mayoría de los centros de las principales ciudades de América del Norte, si no del mundo industrializado.

La tendencia de las personas que trabajan desde casa llegó para quedarse. El espacio de oficina es caro y, en el caso de muchos trabajadores, cualquier caída en la productividad se compensa con el ahorro en el alquiler. A diferencia de los que trabajábamos en la década de 1980, ahora tenemos videoconferencia, correo electrónico y todo tipo de herramientas para ayudarnos a trabajar. En mi caso, pasé la mayor parte de mi tiempo solo analizando inversiones, carteras y la economía. Llegar a la oficina me hizo perder el tiempo. Estaba adelantado a mi tiempo. El tiempo de viaje de ida en ciudades como Nueva York, Los Ángeles y Toronto tiene un promedio de una hora. Trabajar desde casa literalmente les da a los trabajadores mucho más tiempo para vivir. Ahora pueden evitar quedarse atrapados en el tráfico o ser aplastados por otras personas que toman el transporte público, algunas de las cuales parecen no haberse duchado desde la última crisis financiera.

Si estas no fueran razones suficientes para evitar los grandes edificios de oficinas, las áreas del centro se han vuelto sucias y peligrosas. A una cuadra de la oficina central de Scotiabank en Toronto a principios de este año, una mujer de 89 años fue empujado violentamente al suelo por un matón y asesinado justo afuera de Starbucks. He comprado mi café de la mañana más de mil veces en ese lugar. Era a plena luz del día, justo antes de la hora del almuerzo. Los drogadictos de ojos salvajes salen por la noche y, a pocas cuadras de distancia, puedes comprar drogas cerca de restaurantes donde las clases altas se dan un festín con comidas de $ 200.

¿Qué tienen que ver estos lamentos sobre la desaparición de los distritos financieros con las perspectivas de los bienes raíces comerciales? Mi punto es enfatizar que los bienes raíces comerciales están entrando en una tormenta perfecta como nunca antes habíamos visto a nivel sistémico. Ciudades individuales como Detroit colapsaron y muchas empresas de Wall Street se mudaron al centro de la ciudad a partir de la década de 1970, pero esto ahora está sucediendo en la mayoría de las ciudades.

Se está produciendo un cambio social en el deseo y la necesidad de trabajar en grandes edificios de oficinas en el centro de la ciudad. Esta realidad llegará a casa debido a nuestros problemas financieros actuales. Las propiedades inmobiliarias de oficinas se verán afectadas y, a diferencia del pasado, se trata de un cambio secular que coincide con una recesión cíclica. Los inmuebles de oficinas rentables se basan en algunos parámetros. En realidad es un negocio muy simple. Un propietario cobra alquiler. Después de los gastos, el arrendador obtiene ingresos. Si los alquileres aumentan, el valor de la propiedad sube y se puede cobrar más alquiler. El edificio se puede vender con una gran ganancia.

El mayor gasto para un arrendador suele ser el costo de los intereses. Eso es por la deuda. Un arrendador puede comprar un edificio por $100 millones usando $20 millones en capital y $80 millones en deuda. (Obviamente, este es un ejemplo teórico con fines ilustrativos. El propietario solicitará un préstamo por algunos años, por ejemplo, al 3 por ciento. En este caso, el interés costaría $ 2,4 millones. Si el edificio está completamente ocupado, las rentas recaudadas totalizarán $ 6 millones y los costos operativos son de $ 1 millón, el arrendador ganará $ 2,6 millones. Su rendimiento de sus $ 20 millones en capital es del 13 por ciento ($ 2,6 millones dividido por $ 20 millones). (Nuevamente, esto es solo una ilustración).

Esto funciona muy bien tanto en la teoría como en la práctica. Los alquileres eventualmente suben y el valor del edificio sube. El propietario está contento, los inquilinos están contentos si el edificio está bien administrado y los banqueros también están contentos porque están ganando $2.4 millones en una propiedad con un valor de garantía de $100 millones. Ese interés eventualmente va a los depositantes y accionistas del banco. todos ganan ¡No es grandioso el capitalismo!

Hemos pasado por un período prolongado de tasas de interés artificialmente bajas que estaban por debajo de la inflación. Esa era terminó a fines de 2020 cuando la inflación se disparó. Las empresas de bienes raíces se volvieron dependientes de estas tasas bajas históricamente sin precedentes. Ahora, con las tasas aumentando dramáticamente y en un corto período de tiempo, el sector de bienes raíces comerciales, especialmente en el subsector de edificios de oficinas, está al comienzo de una tormenta perfecta. A medida que vencen los contratos de arrendamiento, los inquilinos reducirán la cantidad de pies cuadrados que alquilarán. En consecuencia, las tasas de vacantes se dispararán. Los propietarios tendrán que reducir los alquileres para mantener a los inquilinos. Los alquileres más bajos más las tasas de vacantes más altas darán como resultado un cráter en los ingresos.

Si esto no fuera lo suficientemente malo, a medida que los préstamos vencen, se renovarán a tasas significativamente más altas. Las inversiones inmobiliarias que alguna vez fueron vacas lecheras se convertirán en pozos de dinero sin fondo. Este círculo vicioso continúa a medida que cae el valor de estas propiedades. Los bancos verán caer el valor de su garantía y, por lo tanto, no podrán refinanciar la totalidad del préstamo. Nuestro edificio hipotético ahora tiene patrimonio neto negativo: el monto del préstamo es mayor que el valor del edificio.

Los bancos se verán afectados negativamente a medida que caiga el mercado inmobiliario comercial. Cualquiera que esté expuesto a los bancos a través de sus fondos mutuos y planes de pensiones verá disminuir su riqueza. Los planes de pensiones públicos y privados son importantes inversores en bienes inmuebles. Si esta situación se vuelve tan mala como algunos piensan, los planes de pensiones también pueden tener problemas con sus obligaciones.

Las tarifas artificialmente bajas y el deterioro de nuestras otrora grandes ciudades han resultado en una situación calamitosa que nos afectará a todos. Estamos en un gran ajuste de cuentas. Aunque parezca extraño, nuestro deseo de seguridad y comodidad ha hecho que las cosas sean menos seguras y más difíciles. En retrospectiva, los yonquis sin hogar que le suplicaron un cambio a lo largo de los años fueron un presagio de malos tiempos.