La oficina vacante en Manhattan alcanza un récord cuando la torre de oficinas Marquee LA se vende con una pérdida del 50%

No es como si el oficio que definimos como el “Gran corto 3.0″ necesitaba ayuda para alcanzar nuevos mínimos históricos (como lo ha estado haciendo prácticamente todos los días en el último mes, consulte “El nuevo “Big Short” alcanza un mínimo histórico a medida que el enfoque cambia a un muro de vencimiento de deuda CRE de $ 400 mil millones“), pero lo está recibiendo de todos modos por cortesía de una fuente inesperada.

Si bien es de conocimiento común a estas alturas que los mercados de oficinas suburbanas y de nivel inferior están entrando en los nueve círculos del infierno…

… por las razones resumidas más recientemente y sucintamente por Chris Whalen…

Problema con #CRE va así Cae la ocupación, cae el precio de alquiler de SQFT, cae la lista de alquileres y luego cae el valor del edificio. Reservas consumidas. El prestamista busca más capital para restaurar el 50% LTV. La equidad hace numbas, se aleja…. @piedra negra

—Richard Christopher Whalen (@rcwhalen) 31 de marzo de 2023

… y visualmente por el FMI en este informe de 2021…

… muchos se quedaron con la opinión de que el mercado de oficinas más importantes del mundo permanece prácticamente ileso.

Desafortunadamente, esa opinión estaba equivocada: según el último informe de la corredora Jones Lang LaSalle, que rastrea alrededor de 470 millones de pies cuadrados (44 millones de metros cuadrados) de oficinas en la ciudad de Nueva York, encontró que solo 4,6 millones de pies cuadrados de espacio de oficinas estaban arrendados en el primer trimestre. Eso significa que La tasa de vacantes de oficinas de Manhattan alcanzó un nivel récord a medida que los nuevos desarrollos agregan aún más espacio al mercado en apuros. Específicamente, el 16,1 % del espacio estaba vacío en el primer trimestre, y el alquiler se encuentra en sus niveles más bajos desde el segundo trimestre de 2021. Otras compañías inmobiliarias encontraron resultados similares: Colliers registró una tasa de vacancia del 16,9 % en el cuarto trimestre y un Tasa del 17,3% en el primer trimestre de 2021.

“Está teniendo esta actividad de arrendamiento anémica, se está agregando más espacio en forma de espacio recién construido o renovado, pero también el espacio de subarrendamiento continúa acumulándose,”, dijo Andrew Lim, director de investigación de JLL.

Según el informe, mientras el mercado ya estaba luchando con el exceso de oferta, se inundó con más de 1,5 millones de pies cuadrados de espacio para oficinas en el primer trimestre con la finalización de la remodelación de 660 Fifth Ave.

No todo ese espacio permanecerá vacío ya que el propietario Brookfield Properties ha firmado contratos de arrendamiento con firmas financieras, incluido Macquarie Group. El edificio, anteriormente conocido como el icónico 666 Fifth Ave, y la antigua casa del gigante de los fondos de cobertura Millennium Partners hasta su reciente mudanza a 399 Park, ha cobrado fuerza después de someterse a renovaciones de $ 400 millones que incluyen un nuevo vestíbulo, ascensores y fachada.

Hubo algunas buenas noticias en el frente de la oficina: uno de los mayores contratos de arrendamiento que se concretaron en el primer trimestre fue Arrendamiento principal de Citadel de 350 Park Avenue. La firma de Ken Griffin está alquilando 585,000 pies cuadrados de Vornado Realty Trust en la propiedad por 10 años, donde el alquiler anual inicial será de $36 millones.

Aún así, el aumento en el espacio disponible aumenta la presión sobre los propietarios de edificios más antiguos en toda la ciudad. Con el aumento del trabajo remoto, los inquilinos están más inclinados a mudarse a desarrollos más nuevos o torres que han sido renovadas recientemente, especialmente con la reciente avalancha de disponibilidad de espacio para oficinas cortesía del proyecto Hudson Yards.

“Tenemos que reinventar nuestro espacio de oficinas”, dijo el alcalde de Nueva York, Eric Adams, en una entrevista con Bloomberg el jueves, y agregó que los espacios vacíos deberían convertirse en viviendas. “Tenemos una crisis de vivienda. Ya tenemos estructuras que están construidas”.

El lado positivo es que, a pesar del número récord de oficinas vacantes, las rentas promedio se mantuvieron estables en $76.96 por pie cuadrado, impulsadas por las tasas crecientes en edificios de alta calidad, especialmente los de nueva construcción. Eso ayudó a equilibrar la caída de los alquileres en espacios y oficinas más antiguos para subarrendar.

No es solo Nueva York: otros mercados clave de oficinas están sufriendo un malestar similar.

De acuerdo a Observador ComercialKBS vendió la torre Union Bank Plaza en el centro de Los Ángeles con un gran descuento a Waterbridge Capital, administrada por Schreiber, después de varias rondas de ofertas descendentes (Joel Schreiber se hizo un nombre como el primer inversor en WeWork e hizo varios intentos de vender el antiguo Broadway Trade Center en el centro antes de declararse en bancarrota y sucumbir a una venta de ejecución hipotecaria).

El edificio de oficinas de 40 pisos y 701,888 pies cuadrados se vendió por entre $ 105 millones y $ 110 millones, según fuentes familiarizadas con el acuerdo. KBS REIT adquirió el mismo edificio de Hines por $208 millones en 2010, según muestran los registros, y también completó una renovación de $20 millones. En total, la pérdida en la venta fue superior al 50%.

En toda la región de Los Ángeles, la actividad de oficinas se ha enfriado significativamente desde la pandemia, especialmente en el distrito comercial central, y el apetito de los inversores y prestamistas por los activos de oficinas se ha derrumbado con el aumento del trabajo híbrido y el aumento de las tasas de interés. Como se informó anteriormente, Brookfield, el propietario de oficinas más grande de Los Ángeles, dejó de pagar $754 millones en préstamos vinculados a dos torres de oficinas en el centro de Los Ángeles, y otros rascacielos, incluido el PacMutual Building y el Aon Center de 62 pisos, están llegando al mercado con grandes descuentos.

Para empeorar las cosas y poner más presión sobre una venta potencial, la Medida ULA de Los Ángeles entra en vigencia el 1 de abril, lo que aumentará los impuestos de transferencia en un 5.5 por ciento en transacciones de más de $10 millones.

“La ejecución de activos de oficina a gran escala en el entorno actual requiere la capacidad de abordar toda la pila de capital y pensar fuera de la caja. Incluso con un activo de alta calidad, estos no son acuerdos fáciles de cerrar”, dijo Mark Schuessler, vicepresidente ejecutivo de Colliers, en un comunicado.